Mietrecht und Strafrecht

Eine Abrechnung ist formell wirksam, wenn sie vier Dinge enthält: die Gesamtkosten je Kostenart, den Verteilerschlüssel, den Anteil des Mieters und den Abzug seiner Vorauszahlungen. Fehlt eines davon, ist die gesamte Abrechnung unwirksam, und die Frist läuft weiter. Ein Rechenfehler oder eine nicht umlagefähige Position ist dagegen ein materieller Fehler — er korrigiert eine Zahl, mehr nicht. Umgelegt werden darf nur, was im Mietvertrag vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB). Die Abrechnung muss dem Mieter binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen; danach sind Nachforderungen in aller Regel ausgeschlossen.

Heiz- und Warmwasserkosten sind nach der Heizkostenverordnung überwiegend verbrauchsabhängig zu verteilen. Wer ohne Verbrauchserfassung nach Fläche abrechnet, wo die Verordnung Erfassung verlangt, muss eine Kürzung hinnehmen (§ 12 HeizKV). Seit 2023 sind bei fossil beheizten Gebäuden die CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter aufzuteilen, gestaffelt nach dem CO₂-Ausstoß des Gebäudes je Quadratmeter. Der Vermieteranteil darf nicht auf die Mieter umgelegt werden und muss in der Abrechnung ausgewiesen sein. Fehlt der Ausweis, kann der Mieter den auf ihn entfallenden Betrag kürzen.

Der Mieter darf die Belege zur Abrechnung einsehen: die Rechnungen, die Verträge, die der Umlage zugrunde liegen, und auch die Nachweise über die Bezahlung. Einsicht wird am Sitz des Vermieters oder der Verwaltung gewährt; Kopien schulden Sie nur gegen Kostenerstattung und nur, wenn dem Mieter die Einsicht vor Ort nicht zuzumuten ist. Solange die Einsicht verweigert wird, kann der Mieter die Nachzahlung zurückhalten — eine Klage auf den Betrag ist dann verfrüht. Eine vollständige Belegakte je Abrechnungsjahr ist deshalb keine Ordnungsliebe, sondern die Voraussetzung dafür, die Nachforderung durchzusetzen.

Nach einer Abrechnung kann jede Seite die Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Angemessen ist, was sich aus der letzten Abrechnung ergibt; ein Sicherheitszuschlag darauf ist nicht vorgesehen. Die Anpassung braucht eine Erklärung in Textform und wirkt ab dem übernächsten Monat. Sie setzt eine formell wirksame Abrechnung voraus — eine Erhöhung auf Grundlage einer unwirksamen Abrechnung geht ins Leere. Bei gestiegenen Energiekosten ist das der Weg, die Lücke zwischen Vorauszahlung und Verbrauch zu schließen, bevor sie zur Nachforderung wird, die der Mieter nicht zahlen kann.

Die Miete darf bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden, wenn die Miete seit fünfzehn Monaten unverändert ist und die Erhöhung in Textform begründet wird (§ 558 BGB). In Frankfurt ist das Begründungsmittel der Mietspiegel der Stadt; er ordnet die Wohnung nach Baujahr, Lage, Größe und Ausstattung ein. Die Einordnung ist der Punkt, an dem Erhöhungsverlangen scheitern: ein falsches Merkmal, und das Verlangen ist unbegründet. Stimmt der Mieter nicht binnen zwei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist zu, bleiben drei weitere Monate für die Klage auf Zustimmung.

Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens zwanzig Prozent steigen; in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um fünfzehn Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Frankfurt gehört nach der Hessischen Mieterschutzverordnung dazu, derzeit befristet bis zum 25. November 2026. Bei Neuvermietung begrenzt die Mietpreisbremse die Miete auf die Vergleichsmiete plus zehn Prozent (§ 556d BGB), mit Ausnahmen für Neubau, umfassende Modernisierung und eine höhere Vormiete. Die Ausnahme muss dem Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform mitgeteilt werden — wer das versäumt, kann sich auf sie erst zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft berufen (§ 556g Abs. 1a BGB).

Nach einer Modernisierung dürfen acht Prozent der aufgewendeten Kosten jährlich auf die Miete umgelegt werden (§ 559 BGB), begrenzt auf drei Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, bei Mieten unter sieben Euro auf zwei Euro. Instandhaltungsanteile sind vorher abzuziehen. Die Maßnahme muss drei Monate vor Beginn in Textform angekündigt werden, mit Art, Umfang, Beginn, Dauer und der voraussichtlichen Mieterhöhung. Eine fehlerhafte Ankündigung verschiebt die Erhöhung um sechs Monate. Wer Sanierung und Modernisierung nicht sauber trennt, verliert die Umlage in der Höhe, in der das Gericht die Trennung nachholt.

Eine Staffelmiete legt die Erhöhungen für die Zukunft betragsmäßig fest; zwischen zwei Stufen muss ein Jahr liegen, und während der Staffel sind Erhöhungen nach Vergleichsmiete und Modernisierung ausgeschlossen (§ 557a BGB). Die Indexmiete koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex; eine Anpassung setzt eine Erklärung in Textform voraus und ist frühestens nach einem Jahr Unveränderung möglich (§ 557b BGB). Beide Formen ersparen das Begründungsverfahren, beide unterliegen bei Neuvermietung der Mietpreisbremse für die Ausgangsmiete. Welche zu einem Objekt passt, hängt vom erwarteten Verlauf der Vergleichsmiete ab — und davon, wie viel Verwaltung Sie sich ersparen wollen.

Bei Pflichtverletzungen außerhalb des Zahlungsverzugs — Lärm, unerlaubte Untervermietung, vertragswidriger Gebrauch — geht der Kündigung in der Regel eine Abmahnung voraus (§ 543 Abs. 3 BGB). Sie benennt das Verhalten konkret, fordert zur Abhilfe auf und kündigt die Folge an. Eine Abmahnung, die pauschal bleibt, trägt später keine Kündigung. Sie ist kein Rechtsgeschäft, gegen das der Mieter klagen könnte, aber sie ist ein Dokument, das im Räumungsprozess gelesen wird. Deshalb gehört sie in Schriftform, mit Zugangsnachweis und mit einer Frist, die der Mieter einhalten kann.

Fristlos gekündigt werden kann, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist oder über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Eine Abmahnung ist dafür nicht nötig. Zahlt der Mieter binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) — nicht aber eine zugleich erklärte ordentliche Kündigung. Deshalb wird immer beides erklärt. Der Verzug ist Monat für Monat zu belegen; ein Kontoauszug ist mehr wert als eine Aufstellung.

Eigenbedarf liegt vor, wenn Sie die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige Ihres Haushalts benötigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Die Kündigung muss die Person und den Grund benennen, so konkret, dass der Mieter ihn nachvollziehen kann; ein nachgeschobener Grund zählt nicht. Der Mieter kann wegen besonderer Härte widersprechen (§ 574 BGB): Alter, Krankheit, fehlender Ersatzwohnraum. Entfällt der Bedarf vor dem Auszug, ist das dem Mieter mitzuteilen; ein vorgetäuschter Eigenbedarf führt zu Schadensersatz. Bei einer GmbH oder einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts gelten Besonderheiten, die vor der Kündigung geklärt gehören.

Zieht der Mieter nach wirksamer Kündigung nicht aus, bleibt die Räumungsklage beim Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Räumungssachen sind vorrangig zu bearbeiten (§ 272 Abs. 4 ZPO); mit einem Urteil ist je nach Gericht in einigen Monaten zu rechnen. Danach räumt der Gerichtsvollzieher, auf Ihren Vorschuss. Die Berliner Räumung — Herausgabe der Wohnung ohne Wegschaffen der Sachen — senkt die Kosten erheblich. Bei laufendem Zahlungsrückstand kann eine Sicherungsanordnung beantragt werden (§ 283a ZPO). Wer die Räumung selbst vornimmt, haftet für alles, was dabei verloren geht.

Für Vermieter beträgt die ordentliche Kündigungsfrist drei Monate und verlängert sich nach fünf und acht Jahren Mietdauer auf sechs und neun Monate (§ 573c BGB). Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat mitzählt. Sie braucht Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift; eine E-Mail genügt nicht. Bei mehreren Mietern ist gegenüber allen zu kündigen, bei mehreren Vermietern von allen. Ein Fehler in der Frist macht die Kündigung nicht unwirksam, sie wirkt dann zum nächsten zulässigen Termin. Ein Fehler in der Form oder im Adressaten macht sie unwirksam.

Schönheitsreparaturen dürfen auf den Mieter übertragen werden, aber nur mit Klauseln, die seit Jahren immer enger ausgelegt werden. Unwirksam sind starre Fristen, Quotenklauseln zum Auszug, Vorgaben zu Farbe und Ausführung während der Mietzeit und jede Übertragung, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, ohne dass der Mieter dafür einen Ausgleich erhalten hat. Ist die Klausel unwirksam, bleibt die Pflicht beim Vermieter — vollständig. Bei einem Bestand mit alten Formularverträgen lohnt eine Durchsicht, welche Klauseln noch tragen und welche beim nächsten Auszug nur noch Streit erzeugen.

Die Kaution darf drei Nettokaltmieten nicht übersteigen und ist vom Vermögen des Vermieters getrennt anzulegen (§ 551 BGB); der Mieter darf sie in drei Raten zahlen. Nach Ende des Mietverhältnisses haben Sie eine angemessene Frist zur Abrechnung, in der Regel bis zu sechs Monate, in Sonderfällen länger. Verrechnet werden dürfen nur Ansprüche aus dem Mietverhältnis, etwa Schäden über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und die letzte Betriebskostenabrechnung. Während des laufenden Mietverhältnisses darf die Kaution nicht für streitige Forderungen verwertet werden. Eine Bürgschaft der Eltern ist neben der Kaution nur in Grenzen zulässig.

Der Mieter braucht für die Untervermietung Ihre Erlaubnis (§ 540 BGB). Hat er ein berechtigtes Interesse — etwa geänderte finanzielle Verhältnisse oder ein Partner, der einzieht — muss die Erlaubnis für einen Teil der Wohnung erteilt werden (§ 553 BGB); verweigern dürfen Sie nur bei Gründen in der Person des Untermieters oder bei Überbelegung. Sie können die Erlaubnis von einem Untermietzuschlag abhängig machen, wenn Ihnen die Untervermietung sonst nicht zumutbar wäre. Untervermietung ohne Erlaubnis ist ein Kündigungsgrund, aber nur nach Abmahnung. Bei Kurzzeitvermietung an Touristen gelten strengere Maßstäbe und in Frankfurt zusätzlich die Vorgaben zur Zweckentfremdung.

Ein Wohnraummietvertrag kann nur befristet werden, wenn Sie bei Vertragsschluss einen der drei gesetzlichen Gründe haben und ihn dem Mieter schriftlich mitteilen (§ 575 BGB): Eigenbedarf nach Ablauf, geplante Beseitigung oder wesentliche Veränderung der Wohnung, oder Vermietung an einen Dienstverpflichteten. Fehlt der Grund oder die Mitteilung, gilt der Vertrag als unbefristet. Der Mieter kann vier Monate vor Ablauf Auskunft verlangen, ob der Grund noch besteht. Ein Kündigungsausschluss für beide Seiten ist die Alternative, wenn es Ihnen auf Planbarkeit ankommt und nicht auf das Ende; er ist als Formularklausel bis zu vier Jahren zulässig.

Mindert der Mieter, ist zuerst die Frage, ob ein Mangel vorliegt, der die Tauglichkeit der Wohnung nicht nur unerheblich beeinträchtigt (§ 536 BGB) — und ob er ihn angezeigt hat. Ohne Anzeige keine Minderung für die Zeit davor, und der Mieter haftet für Folgeschäden. Die Höhe richtet sich nach der Beeinträchtigung, nicht nach dem Ärger. Eine überzogene Minderung ist Zahlungsrückstand und kann zur Kündigung führen; das Risiko trägt der Mieter, aber nur, wenn Sie den Mangel zügig beseitigen. Für Vermieter kommt es auf drei Dinge an: Anzeige dokumentieren, Beseitigung nachweisbar veranlassen und die Minderungsquote nicht einfach hinnehmen, sondern beantworten.

Eine Vorladung, ein Anhörungsbogen oder eine Durchsuchung sind das erste Zeichen dafür, dass gegen Sie ermittelt wird. Als Beschuldigter müssen Sie sich nicht zur Sache äußern, und Schweigen ist kein Schuldeingeständnis. Ob Sie zu einem Termin erscheinen müssen, hängt davon ab, wer lädt; das kläre ich, bevor der Termin ansteht. Ich beantrage Akteneinsicht und entscheide mit Ihnen erst danach, ob eine Stellungnahme abgegeben wird und was darin steht. Viele Verfahren enden vor der Hauptverhandlung, durch Einstellung mangels Tatverdachts oder gegen eine Auflage; darauf arbeite ich hin.

Ein Strafbefehl ist ein Urteil ohne Verhandlung, das rechtskräftig wird, wenn Sie nicht rechtzeitig Einspruch einlegen. Die Frist ist kurz und beginnt mit der Zustellung. Der Einspruch kann auf die Rechtsfolge beschränkt werden, etwa auf die Höhe der Tagessätze; ob das in Ihrem Fall klug ist, entscheidet sich nach der Akte. Kommt es zur Hauptverhandlung, vertrete ich Sie vor Gericht — mit Beweisanträgen, der Befragung von Zeugen und dem Plädoyer. Gegen ein Urteil stehen Berufung und Revision offen; auch hier sind die Fristen kurz.

In bestimmten Fällen schreibt das Gesetz einen Verteidiger vor, etwa bei schweren Vorwürfen, bei Untersuchungshaft oder wenn die Sach- oder Rechtslage schwierig ist. Sie können dem Gericht vorschlagen, wen es beiordnet; ich übernehme Pflichtverteidigungen. Die gesetzlichen Gebühren zahlt dann zunächst die Staatskasse; ob Sie am Ende Kosten tragen, hängt vom Ausgang des Verfahrens ab. An der Arbeit ändert die Beiordnung nichts. Ich verteidige Sie wie in einem Wahlmandat.

Wer Opfer einer Straftat geworden ist, hat im Strafverfahren eigene Rechte und muss nicht Zuschauer bleiben. Ich formuliere die Strafanzeige so, dass die Staatsanwaltschaft damit arbeiten kann, stehe Ihnen bei der Vernehmung als Beistand zur Seite und vertrete Sie bei bestimmten Delikten als Nebenkläger in der Hauptverhandlung, mit eigenem Frage- und Antragsrecht. Schadensersatz und Schmerzensgeld lassen sich im Adhäsionsverfahren schon im Strafprozess geltend machen; das erspart in vielen Fällen eine zweite Klage vor dem Zivilgericht. Welche Kosten auf Sie zukommen können und wer sie trägt, besprechen wir vorher.