Mietrecht
Mietrecht für Vermieter und Hausverwaltungen
Vom einzelnen Mietvertrag bis zum laufend betreuten Bestand: Ich vertrete Vermieter und Hausverwaltungen in Frankfurt und im Rhein-Main-Gebiet, und in der Abrechnungsprüfung auch Mieter.
Betriebs- und Nebenkostenabrechnung
Ihr Mieter widerspricht, die Abrechnungsfrist läuft oder eine Nachforderung wird nicht gezahlt. Ich prüfe formelle Wirksamkeit und einzelne Positionen und antworte für Sie.
Mieterhöhung und Modernisierung
Anhebung auf die Vergleichsmiete oder Umlage einer Sanierung. Beides steht und fällt mit der Begründung, und ich formuliere sie so, dass sie einer Prüfung standhält.
Kündigung, Zahlungsverzug und Räumung
Wenn nicht gezahlt wird oder Sie die Wohnung selbst brauchen: Ich sage Ihnen, welcher Weg trägt, wie lange er dauert und was er kostet, bevor Sie kündigen.
Mietvertrag und Vertragsgestaltung
Verträge, die halten, wenn es ernst wird. Für das einzelne Objekt oder als Muster für den ganzen Bestand, mit Klauseln, die vor Gericht Bestand haben.
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Für Hausverwaltungen
Fällt bei Ihnen regelmäßig etwas an, ist eine monatliche Vereinbarung günstiger als die Abrechnung im Einzelfall. Drei Stufen, von einer Stunde Beratung bis zur laufenden Betreuung. Zum Beratungspaket
Was das kostet
Im Mietrecht rechne ich nach Zeit ab, 200 € je Stunde zuzüglich Umsatzsteuer, mindestens die gesetzliche Vergütung. Was Ihr Fall voraussichtlich kostet, sage ich Ihnen im ersten Gespräch. Honorar im Detail
Häufige Fragen im Mietrecht
Kurze Antworten auf die Fragen, die mir Vermieter und Verwaltungen am häufigsten stellen. Ausführlicher wird es auf der jeweiligen Fachseite. Einzelne Urteile bespreche ich unter Aktuelles.
Wann ist eine Betriebskostenabrechnung formell wirksam?
Eine Abrechnung ist formell wirksam, wenn sie vier Dinge enthält: die Gesamtkosten je Kostenart, den Verteilerschlüssel, den Anteil des Mieters und den Abzug seiner Vorauszahlungen. Fehlt eines davon, ist die gesamte Abrechnung unwirksam, und die Frist läuft weiter. Ein Rechenfehler oder eine nicht umlagefähige Position ist dagegen ein materieller Fehler — er korrigiert eine Zahl, mehr nicht. Umgelegt werden darf nur, was im Mietvertrag vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB). Die Abrechnung muss dem Mieter binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen; danach sind Nachforderungen in aller Regel ausgeschlossen.
Wie werden Heiz- und CO₂-Kosten verteilt?
Heiz- und Warmwasserkosten sind nach der Heizkostenverordnung überwiegend verbrauchsabhängig zu verteilen. Wer ohne Verbrauchserfassung nach Fläche abrechnet, wo die Verordnung Erfassung verlangt, muss eine Kürzung hinnehmen (§ 12 HeizKV). Seit 2023 sind bei fossil beheizten Gebäuden die CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter aufzuteilen, gestaffelt nach dem CO₂-Ausstoß des Gebäudes je Quadratmeter. Der Vermieteranteil darf nicht auf die Mieter umgelegt werden und muss in der Abrechnung ausgewiesen sein. Fehlt der Ausweis, kann der Mieter den auf ihn entfallenden Betrag kürzen.
Welche Belege darf der Mieter einsehen?
Der Mieter darf die Belege zur Abrechnung einsehen: die Rechnungen, die Verträge, die der Umlage zugrunde liegen, und auch die Nachweise über die Bezahlung. Einsicht wird am Sitz des Vermieters oder der Verwaltung gewährt; Kopien schulden Sie nur gegen Kostenerstattung und nur, wenn dem Mieter die Einsicht vor Ort nicht zuzumuten ist. Solange die Einsicht verweigert wird, kann der Mieter die Nachzahlung zurückhalten — eine Klage auf den Betrag ist dann verfrüht. Eine vollständige Belegakte je Abrechnungsjahr ist deshalb keine Ordnungsliebe, sondern die Voraussetzung dafür, die Nachforderung durchzusetzen.
Wann dürfen die Vorauszahlungen angepasst werden?
Nach einer Abrechnung kann jede Seite die Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Angemessen ist, was sich aus der letzten Abrechnung ergibt; ein Sicherheitszuschlag darauf ist nicht vorgesehen. Die Anpassung braucht eine Erklärung in Textform und wirkt ab dem übernächsten Monat. Sie setzt eine formell wirksame Abrechnung voraus — eine Erhöhung auf Grundlage einer unwirksamen Abrechnung geht ins Leere. Bei gestiegenen Energiekosten ist das der Weg, die Lücke zwischen Vorauszahlung und Verbrauch zu schließen, bevor sie zur Nachforderung wird, die der Mieter nicht zahlen kann.
Wie begründe ich eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete?
Die Miete darf bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden, wenn die Miete seit fünfzehn Monaten unverändert ist und die Erhöhung in Textform begründet wird (§ 558 BGB). In Frankfurt ist das Begründungsmittel der Mietspiegel der Stadt; er ordnet die Wohnung nach Baujahr, Lage, Größe und Ausstattung ein. Die Einordnung ist der Punkt, an dem Erhöhungsverlangen scheitern: ein falsches Merkmal, und das Verlangen ist unbegründet. Stimmt der Mieter nicht binnen zwei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist zu, bleiben drei weitere Monate für die Klage auf Zustimmung.
Wie stark darf die Miete steigen?
Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens zwanzig Prozent steigen; in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um fünfzehn Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Frankfurt gehört nach der Hessischen Mieterschutzverordnung dazu, derzeit befristet bis zum 25. November 2026. Bei Neuvermietung begrenzt die Mietpreisbremse die Miete auf die Vergleichsmiete plus zehn Prozent (§ 556d BGB), mit Ausnahmen für Neubau, umfassende Modernisierung und eine höhere Vormiete. Die Ausnahme muss dem Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform mitgeteilt werden — wer das versäumt, kann sich auf sie erst zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft berufen (§ 556g Abs. 1a BGB).
Was darf nach einer Modernisierung umgelegt werden?
Nach einer Modernisierung dürfen acht Prozent der aufgewendeten Kosten jährlich auf die Miete umgelegt werden (§ 559 BGB), begrenzt auf drei Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, bei Mieten unter sieben Euro auf zwei Euro. Instandhaltungsanteile sind vorher abzuziehen. Die Maßnahme muss drei Monate vor Beginn in Textform angekündigt werden, mit Art, Umfang, Beginn, Dauer und der voraussichtlichen Mieterhöhung. Eine fehlerhafte Ankündigung verschiebt die Erhöhung um sechs Monate. Wer Sanierung und Modernisierung nicht sauber trennt, verliert die Umlage in der Höhe, in der das Gericht die Trennung nachholt.
Staffelmiete oder Indexmiete: Was passt zum Objekt?
Eine Staffelmiete legt die Erhöhungen für die Zukunft betragsmäßig fest; zwischen zwei Stufen muss ein Jahr liegen, und während der Staffel sind Erhöhungen nach Vergleichsmiete und Modernisierung ausgeschlossen (§ 557a BGB). Die Indexmiete koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex; eine Anpassung setzt eine Erklärung in Textform voraus und ist frühestens nach einem Jahr Unveränderung möglich (§ 557b BGB). Beide Formen ersparen das Begründungsverfahren, beide unterliegen bei Neuvermietung der Mietpreisbremse für die Ausgangsmiete. Welche zu einem Objekt passt, hängt vom erwarteten Verlauf der Vergleichsmiete ab — und davon, wie viel Verwaltung Sie sich ersparen wollen.
Wann muss vor der Kündigung abgemahnt werden?
Bei Pflichtverletzungen außerhalb des Zahlungsverzugs — Lärm, unerlaubte Untervermietung, vertragswidriger Gebrauch — geht der Kündigung in der Regel eine Abmahnung voraus (§ 543 Abs. 3 BGB). Sie benennt das Verhalten konkret, fordert zur Abhilfe auf und kündigt die Folge an. Eine Abmahnung, die pauschal bleibt, trägt später keine Kündigung. Sie ist kein Rechtsgeschäft, gegen das der Mieter klagen könnte, aber sie ist ein Dokument, das im Räumungsprozess gelesen wird. Deshalb gehört sie in Schriftform, mit Zugangsnachweis und mit einer Frist, die der Mieter einhalten kann.
Ab welchem Rückstand kann fristlos gekündigt werden?
Fristlos gekündigt werden kann, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist oder über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Eine Abmahnung ist dafür nicht nötig. Zahlt der Mieter binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) — nicht aber eine zugleich erklärte ordentliche Kündigung. Deshalb wird immer beides erklärt. Der Verzug ist Monat für Monat zu belegen; ein Kontoauszug ist mehr wert als eine Aufstellung.
Was muss in einer Eigenbedarfskündigung stehen?
Eigenbedarf liegt vor, wenn Sie die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige Ihres Haushalts benötigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Die Kündigung muss die Person und den Grund benennen, so konkret, dass der Mieter ihn nachvollziehen kann; ein nachgeschobener Grund zählt nicht. Der Mieter kann wegen besonderer Härte widersprechen (§ 574 BGB): Alter, Krankheit, fehlender Ersatzwohnraum. Entfällt der Bedarf vor dem Auszug, ist das dem Mieter mitzuteilen; ein vorgetäuschter Eigenbedarf führt zu Schadensersatz. Bei einer GmbH oder einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts gelten Besonderheiten, die vor der Kündigung geklärt gehören.
Wie läuft eine Räumungsklage ab?
Zieht der Mieter nach wirksamer Kündigung nicht aus, bleibt die Räumungsklage beim Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Räumungssachen sind vorrangig zu bearbeiten (§ 272 Abs. 4 ZPO); mit einem Urteil ist je nach Gericht in einigen Monaten zu rechnen. Danach räumt der Gerichtsvollzieher, auf Ihren Vorschuss. Die Berliner Räumung — Herausgabe der Wohnung ohne Wegschaffen der Sachen — senkt die Kosten erheblich. Bei laufendem Zahlungsrückstand kann eine Sicherungsanordnung beantragt werden (§ 283a ZPO). Wer die Räumung selbst vornimmt, haftet für alles, was dabei verloren geht.
Welche Kündigungsfristen gelten für Vermieter?
Für Vermieter beträgt die ordentliche Kündigungsfrist drei Monate und verlängert sich nach fünf und acht Jahren Mietdauer auf sechs und neun Monate (§ 573c BGB). Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat mitzählt. Sie braucht Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift; eine E-Mail genügt nicht. Bei mehreren Mietern ist gegenüber allen zu kündigen, bei mehreren Vermietern von allen. Ein Fehler in der Frist macht die Kündigung nicht unwirksam, sie wirkt dann zum nächsten zulässigen Termin. Ein Fehler in der Form oder im Adressaten macht sie unwirksam.
Wann muss der Mieter Schönheitsreparaturen übernehmen?
Schönheitsreparaturen dürfen auf den Mieter übertragen werden, aber nur mit Klauseln, die seit Jahren immer enger ausgelegt werden. Unwirksam sind starre Fristen, Quotenklauseln zum Auszug, Vorgaben zu Farbe und Ausführung während der Mietzeit und jede Übertragung, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, ohne dass der Mieter dafür einen Ausgleich erhalten hat. Ist die Klausel unwirksam, bleibt die Pflicht beim Vermieter — vollständig. Bei einem Bestand mit alten Formularverträgen lohnt eine Durchsicht, welche Klauseln noch tragen und welche beim nächsten Auszug nur noch Streit erzeugen.
Was gilt für Höhe, Anlage und Abrechnung der Kaution?
Die Kaution darf drei Nettokaltmieten nicht übersteigen und ist vom Vermögen des Vermieters getrennt anzulegen (§ 551 BGB); der Mieter darf sie in drei Raten zahlen. Nach Ende des Mietverhältnisses haben Sie eine angemessene Frist zur Abrechnung, in der Regel bis zu sechs Monate, in Sonderfällen länger. Verrechnet werden dürfen nur Ansprüche aus dem Mietverhältnis, etwa Schäden über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und die letzte Betriebskostenabrechnung. Während des laufenden Mietverhältnisses darf die Kaution nicht für streitige Forderungen verwertet werden. Eine Bürgschaft der Eltern ist neben der Kaution nur in Grenzen zulässig.
Muss ich eine Untervermietung erlauben?
Der Mieter braucht für die Untervermietung Ihre Erlaubnis (§ 540 BGB). Hat er ein berechtigtes Interesse — etwa geänderte finanzielle Verhältnisse oder ein Partner, der einzieht — muss die Erlaubnis für einen Teil der Wohnung erteilt werden (§ 553 BGB); verweigern dürfen Sie nur bei Gründen in der Person des Untermieters oder bei Überbelegung. Sie können die Erlaubnis von einem Untermietzuschlag abhängig machen, wenn Ihnen die Untervermietung sonst nicht zumutbar wäre. Untervermietung ohne Erlaubnis ist ein Kündigungsgrund, aber nur nach Abmahnung. Bei Kurzzeitvermietung an Touristen gelten strengere Maßstäbe und in Frankfurt zusätzlich die Vorgaben zur Zweckentfremdung.
Wann ist ein befristeter Mietvertrag wirksam?
Ein Wohnraummietvertrag kann nur befristet werden, wenn Sie bei Vertragsschluss einen der drei gesetzlichen Gründe haben und ihn dem Mieter schriftlich mitteilen (§ 575 BGB): Eigenbedarf nach Ablauf, geplante Beseitigung oder wesentliche Veränderung der Wohnung, oder Vermietung an einen Dienstverpflichteten. Fehlt der Grund oder die Mitteilung, gilt der Vertrag als unbefristet. Der Mieter kann vier Monate vor Ablauf Auskunft verlangen, ob der Grund noch besteht. Ein Kündigungsausschluss für beide Seiten ist die Alternative, wenn es Ihnen auf Planbarkeit ankommt und nicht auf das Ende; er ist als Formularklausel bis zu vier Jahren zulässig.
Was tun, wenn der Mieter wegen Mängeln mindert?
Mindert der Mieter, ist zuerst die Frage, ob ein Mangel vorliegt, der die Tauglichkeit der Wohnung nicht nur unerheblich beeinträchtigt (§ 536 BGB) — und ob er ihn angezeigt hat. Ohne Anzeige keine Minderung für die Zeit davor, und der Mieter haftet für Folgeschäden. Die Höhe richtet sich nach der Beeinträchtigung, nicht nach dem Ärger. Eine überzogene Minderung ist Zahlungsrückstand und kann zur Kündigung führen; das Risiko trägt der Mieter, aber nur, wenn Sie den Mangel zügig beseitigen. Für Vermieter kommt es auf drei Dinge an: Anzeige dokumentieren, Beseitigung nachweisbar veranlassen und die Minderungsquote nicht einfach hinnehmen, sondern beantworten.
Was hier nicht steht, heißt nicht, dass es nicht geht. Gewerberaummiete gehört zu dem, woher ich komme — bei gemischt genutzten Objekten fragen Sie einfach nach. Bei wohnungseigentumsrechtlichen Fragen sage ich Ihnen, ob ich der Richtige bin.