Kündigung und Räumung
Leistung
Kündigung, Zahlungsverzug und Räumung
Wenn Ihr Mieter nicht zahlt oder ausziehen soll, entscheidet die Form über den Ausgang. Ich sage Ihnen, welcher Kündigungsgrund trägt, wie das Schreiben aussehen muss und wie lange der Weg bis zur Räumung realistisch dauert.
Wann Sie mich brauchen
- Ihr Mieter ist mit zwei Monatsmieten im Rückstand.
- Sie haben gekündigt und Ihr Mieter zieht nicht aus.
- Sie brauchen die Wohnung selbst oder für einen Angehörigen.
- Der Mieter stört den Hausfrieden und Abmahnungen haben nichts bewirkt.
- Ein Räumungstitel liegt vor und die Vollstreckung steht an.
Worum gestritten wird
- Ob der Rückstand für die fristlose Kündigung ausreicht§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB
- Ob eine Schonfristzahlung die Kündigung entfallen lässt§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB
- Ob das Kündigungsschreiben ausreichend begründet ist§ 569 Abs. 4 BGB
- Ob der Eigenbedarf konkret und ernsthaft ist§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
- Welche Frist für die ordentliche Kündigung gilt§ 573c Abs. 1 BGB
- Ob der Mieter der Kündigung widersprechen kann§ 574 BGB · § 574b BGB
- Ob das Räumungsverfahren vorrangig zu terminieren ist und eine Sicherungsanordnung in Betracht kommt§ 272 Abs. 4 ZPO · § 283a ZPO
Wie ich vorgehe
Der Grund vor dem Schreiben
Bei Zahlungsverzug ist die fristlose Kündigung möglich, wenn Ihr Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB). Bei Pflichtverletzungen kommt die ordentliche Kündigung in Betracht (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), bei Eigenbedarf die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.
Immer beides, nicht nur eines
Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird unwirksam, wenn Ihr Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage nachzahlt oder eine öffentliche Stelle sich zur Zahlung verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung wird davon nicht geheilt. Wer nur fristlos kündigt, steht nach der Nachzahlung mit leeren Händen da — und mit den Kosten.
Das ist der Punkt, an dem sich entscheidet, ob eine Kündigung Arbeit war oder nur Papier.
Die Form
Schriftlich, mit Angabe des Kündigungsgrundes (§ 569 Abs. 4 BGB für die fristlose Kündigung), an alle Mieter und von allen Vermietern. Bei Eigenbedarf gehört die Person, für die der Bedarf besteht, konkret benannt — mitsamt dem Grund. Eine Kündigung „wegen Eigenbedarfs” ohne diese Angaben ist ein teurer Brief.
Widerspruch und Härte
Ihr Mieter kann der ordentlichen Kündigung widersprechen und Fortsetzung verlangen, wenn die Beendigung eine unzumutbare Härte bedeutete (§ 574 BGB). Das ist kein Formalismus — bei Alter, Krankheit oder langer Mietdauer ist damit zu rechnen, und es gehört in die Planung, nicht in die Überraschung.
Räumungsklage und Vollstreckung
Wenn nicht ausgezogen wird, folgt die Räumungsklage; das Gericht kann eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr gewähren (§ 721 ZPO). Für die Vollstreckung gibt es neben der klassischen Räumung (§ 885 ZPO) den auf die Besitzverschaffung beschränkten Vollstreckungsauftrag (§ 885a ZPO), der deutlich günstiger ist, weil Transport und Einlagerung entfallen.
Zur Dauer nenne ich Ihnen auf dieser Seite keine Zahl. Sie hängt vom Gericht, vom Widerspruch und von der Vollstreckung ab. Im Gespräch nenne ich Ihnen eine Spanne für Ihren Fall.
Was wann abläuft
| Vorgang | Frist |
|---|---|
| Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB |
ab 2 Terminen |
| Heilung durch Nachzahlung nach Zustellung der Räumungsklage § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB |
2 Monate |
| Ordentliche Kündigung, Frist nach Mietdauer § 573c Abs. 1 BGB |
3, 6 oder 9 Monate |
| Widerspruch Ihres Mieters § 574b BGB |
2 Monate vorher |
Was das kostet
Eine Kündigung zu prüfen und zu erklären ist überschaubar. Teuer wird die Sache erst, wenn geräumt werden muss — dann richtet sich die Vergütung nach dem Streitwert, und es kommen Gerichts- und Vollstreckungskosten hinzu. Was das im Ergebnis heißt, rechne ich Ihnen vor der Klage aus.
Liegt eine Honorarvereinbarung über der gesetzlichen Vergütung, erstattet die unterlegene Gegenseite nur die Sätze nach dem RVG; die Differenz tragen Sie selbst. Ein Titel gegen einen zahlungsunfähigen Mieter bringt Ihnen im Übrigen auch die gesetzlichen Gebühren nicht zurück. Was das kostet
Dazu aus dem Aktuellen
Nächster Schritt
Wenn eine Frist läuft, rufen Sie an — bei Kündigungen entscheidet oft der Tag. Halten Sie den Mietvertrag und die letzten Zahlungseingänge bereit.