Kündigung, Zahlungsverzug und Räumung
Wenn Ihr Mieter nicht zahlt oder ausziehen soll, entscheidet die Form über den Ausgang. Ich sage Ihnen, welcher Kündigungsgrund trägt, wie das Schreiben aussehen muss und was der Weg bis zur Räumung kostet, bevor Sie kündigen.
Typische Anlässe
- Ihr Mieter ist mit zwei Monatsmieten im Rückstand.
- Sie brauchen die Wohnung selbst oder für einen Angehörigen.
- Der Mieter stört den Hausfrieden, und Abmahnungen haben nichts bewirkt.
- Die Kündigung ist ausgesprochen, aber der Mieter zieht nicht aus.
So gehe ich vor
Der Grund vor dem Schreiben
Nicht jeder Rückstand und nicht jeder Eigenbedarf trägt eine Kündigung. Ich prüfe, was Sie in der Hand haben, und sage Ihnen, was noch fehlt.
Immer beides, nicht nur eines
Bei Zahlungsverzug fristlos und hilfsweise ordentlich, in einem Schreiben. Wer nur fristlos kündigt, steht nach einer Nachzahlung mit leeren Händen da.
Räumung nur mit Zahl vorher
Zieht der Mieter nicht aus, folgt die Räumungsklage. Kosten und Weg der Vollstreckung rechne ich Ihnen vor, bevor Sie sich entscheiden.
Vertiefung
Zahlungsverzug und Schonfrist
Fristlos kündigen können Sie, wenn Ihr Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB). Zahlt er innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage nach oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung wird davon nicht geheilt.
Eigenbedarf, Fristen und Widerspruch
Bei Eigenbedarf gehören die Person, für die der Bedarf besteht, und der Grund konkret in das Kündigungsschreiben. Die Frist der ordentlichen Kündigung beträgt je nach Mietdauer drei, sechs oder neun Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Ihr Mieter kann bis zwei Monate vor Ablauf widersprechen und Fortsetzung verlangen, wenn die Beendigung eine unzumutbare Härte bedeutete (§§ 574, 574b BGB). Damit ist bei Alter, Krankheit oder langer Mietdauer zu rechnen.
Dazu aus dem Aktuellen
Eine Kündigung zu prüfen und zu erklären ist überschaubar. Teuer wird die Sache erst, wenn geräumt werden muss; was das im Ergebnis heißt, rechne ich Ihnen vor der Klage aus. Was das kostet