Mieterhöhung und Modernisierung
Eine Mieterhöhung scheitert selten an der Höhe und fast immer an der Begründung. Ich prüfe, wie weit Sie gehen können, und formuliere das Verlangen so, dass es einer Prüfung standhält — oder sage Ihnen, dass der Zeitpunkt noch nicht da ist.
Wann Sie mich brauchen
- Die Miete liegt spürbar unter dem, was im Haus nebenan gezahlt wird.
- Sie haben erhöht und Ihr Mieter stimmt nicht zu.
- Eine Sanierung steht an und Sie wollen wissen, was davon umlagefähig ist.
- Sie haben mehrere Einheiten und wollen in einem Durchgang erhöhen.
- Ihr Mieter beruft sich auf die Kappungsgrenze und Sie wissen nicht, ob sie greift.
Worum gestritten wird
- Ob die ortsübliche Vergleichsmiete zulässig begründet ist§ 558a BGB
- Ob die Kappungsgrenze eingehalten ist§ 558 Abs. 3 BGB
- Ob Warte- und Zustimmungsfristen gewahrt sind§ 558 Abs. 1 BGB
- Was gilt, wenn der Mieter nicht zustimmt§ 558b BGB
- Ob die Modernisierung ordnungsgemäß angekündigt wurde§ 555c BGB
- Welche Kosten umlagefähig sind und wie hoch die Umlage ausfällt§ 559 BGB
- Ob eine Staffel- oder Indexmiete die Erhöhung ausschließt§ 557a BGB · § 557b BGB
- Ob bei der Neuvermietung die Mietpreisbremse greift§ 556d BGB
Wie ich vorgehe
Zuerst die Vorfrage: dürfen Sie überhaupt?
Die Miete muss zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens seit fünfzehn Monaten unverändert sein (§ 558 Abs. 1 BGB). Und sie darf sich in drei Jahren um höchstens zwanzig Prozent erhöhen; in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sind es fünfzehn (§ 558 Abs. 3 BGB). Frankfurt am Main ist in der Hessischen Mieterschutzverordnung als solches Gebiet bestimmt, derzeit befristet bis zum 25. November 2026. Die Verordnung ist gerichtlich in Frage gestellt worden; ob sie zum Stichtag Ihrer Erhöhung Bestand hat, prüfe ich für Ihr Objekt.
Dann die Begründung
Das Gesetz lässt vier Wege zu (§ 558a BGB): den Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen. Für Frankfurt ist der Mietspiegel in aller Regel der günstigste und belastbarste Weg — derzeit der qualifizierte Mietspiegel 2026 (§ 558d BGB), gültig bis zum 31. Mai 2028.
Drei Vergleichswohnungen sind der Weg, der am häufigsten schiefgeht: Sie müssen benennbar, vergleichbar und nachprüfbar sein.
Bei Modernisierung: die andere Rechnung
Nach einer Modernisierung dürfen acht Prozent der aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden (§ 559 BGB). Erhaltungsaufwand gehört herausgerechnet — das ist der Punkt, an dem die meisten Erhöhungen zusammenfallen. Zusätzlich darf die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren um höchstens drei Euro je Quadratmeter steigen, bei einer Ausgangsmiete unter sieben Euro je Quadratmeter um höchstens zwei Euro; für den Einbau einer Heizungsanlage gilt eine eigene Grenze von fünfzig Cent (§ 559 Abs. 3a BGB).
Die Maßnahme ist drei Monate vorher anzukündigen, in Textform und mit Angaben zu Art, Umfang, Dauer und zu erwartender Mieterhöhung (§ 555c BGB). Eine Ankündigung, die diese Angaben nicht enthält, kostet Sie später die Duldung.
Und wenn nicht zugestimmt wird
Ihr Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit, zuzustimmen. Danach haben Sie drei Monate, um auf Zustimmung zu klagen (§ 558b BGB). Diese zweite Frist wird häufig übersehen — sie läuft still ab, und dann beginnt alles von vorn.
Was wann abläuft
| Vorgang | Frist |
|---|---|
| Miete muss unverändert sein, bevor erhöht werden darf § 558 Abs. 1 BGB |
15 Monate |
| Kappungsgrenze, in Verordnungsgebieten 15 Prozent § 558 Abs. 3 BGB |
20 % / 3 Jahre |
| Zustimmung Ihres Mieters § 558b BGB |
Ende 2. Monat |
| Zustimmungsklage danach § 558b BGB |
3 Monate |
| Ankündigung einer Modernisierung, in Textform § 555c BGB |
3 Monate |
Was das kostet
Ein Erhöhungsverlangen zu prüfen und zu formulieren ist meist in zwei bis drei Stunden erledigt. Bei mehreren Einheiten im selben Haus sinkt der Aufwand je Einheit deutlich — dafür ist das Beratungspaket gedacht.
Liegt eine Honorarvereinbarung über der gesetzlichen Vergütung, erstattet die unterlegene Gegenseite nur die Sätze nach dem RVG; die Differenz tragen Sie selbst. Was das kostet
Nächster Schritt
Rufen Sie an mit der aktuellen Miete, der Wohnfläche und dem Datum der letzten Erhöhung. Mehr brauche ich für eine erste Einschätzung nicht.