Mieterhöhung und Modernisierung
Eine Mieterhöhung scheitert selten an der Höhe und fast immer an der Begründung. Ich prüfe, wie weit Sie gehen können, und formuliere das Verlangen so, dass es einer Prüfung standhält, oder sage Ihnen, dass der Zeitpunkt noch nicht da ist.
Typische Anlässe
- Die Miete liegt spürbar unter dem, was im Haus nebenan gezahlt wird.
- Sie haben erhöht, und Ihr Mieter stimmt nicht zu.
- Eine Sanierung steht an, und Sie wollen wissen, was davon umlagefähig ist.
- Sie haben mehrere Einheiten und wollen in einem Durchgang erhöhen.
So gehe ich vor
Erst die Vorfrage: dürfen Sie überhaupt?
Sperrfrist und Kappungsgrenze entscheiden, ob und um wie viel Sie erhöhen dürfen. Das kläre ich, bevor ein Schreiben hinausgeht.
Dann die Begründung
Für Frankfurt ist der Mietspiegel in aller Regel der günstigste und belastbarste Weg. Drei Vergleichswohnungen sind der Weg, der am häufigsten schiefgeht.
Zustimmung oder Klage
Stimmt Ihr Mieter nicht zu, bleibt die Klage auf Zustimmung. Diese Frist läuft still ab, und dann beginnt alles von vorn.
Vertiefung
Sperrfrist, Kappungsgrenze und Fristen
Die Miete muss zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens seit fünfzehn Monaten unverändert sein (§ 558 Abs. 1 BGB). Sie darf sich in drei Jahren um höchstens zwanzig Prozent erhöhen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um fünfzehn (§ 558 Abs. 3 BGB). Frankfurt am Main ist in der Hessischen Mieterschutzverordnung als solches Gebiet bestimmt, derzeit befristet bis zum 25. November 2026; ob sie zum Stichtag Ihrer Erhöhung Bestand hat, prüfe ich für Ihr Objekt. Ihr Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit zuzustimmen, danach haben Sie drei Monate für die Klage (§ 558b BGB).
Modernisierung: die andere Rechnung
Nach einer Modernisierung dürfen acht Prozent der aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden (§ 559 BGB); Erhaltungsaufwand gehört herausgerechnet. Die monatliche Miete darf innerhalb von sechs Jahren um höchstens drei Euro je Quadratmeter steigen, bei einer Ausgangsmiete unter sieben Euro um höchstens zwei Euro. Die Maßnahme ist drei Monate vorher in Textform anzukündigen, mit Art, Umfang, Dauer und zu erwartender Mieterhöhung (§ 555c BGB).
Ein Erhöhungsverlangen zu prüfen und zu formulieren dauert meist zwei bis drei Stunden; bei mehreren Einheiten im selben Haus sinkt der Aufwand je Einheit deutlich. Was das kostet