Mietvertrag und Vertragsgestaltung
Die meisten Mietrechtsstreitigkeiten werden nicht vor Gericht entschieden, sondern beim Vertragsschluss. Ich prüfe Ihren Vertrag auf die Klauseln, die vor Gericht nicht halten, und entwerfe Verträge, die auch dann tragen, wenn es ernst wird.
Wann Sie mich brauchen
- Sie vermieten neu und arbeiten mit einem Formular aus dem Internet.
- Sie haben einen Bestand übernommen und wissen nicht, was in den Altverträgen steht.
- Ihr Mieter beruft sich auf eine Klausel, die Sie anders verstanden haben.
- Sie wollen ein einheitliches Muster für alle Einheiten.
- Sie überlegen, eine Staffel- oder Indexmiete zu vereinbaren.
Worum gestritten wird
- Ob eine Klausel der Inhaltskontrolle standhält§ 307 BGB
- Ob die Schriftform gewahrt ist§ 550 BGB
- Ob Höhe und Anlage der Kaution zulässig sind§ 551 BGB
- Ob die Betriebskosten wirksam vereinbart sind§ 556 Abs. 1 BGB
- Ob Kündigungsfristen zulasten des Mieters verändert wurden§ 573c Abs. 4 BGB
- Ob die Untervermietung erlaubt werden muss§ 540 BGB · § 553 BGB
- Ob eine Staffel- oder Indexmiete wirksam vereinbart ist§ 557a BGB · § 557b BGB
- Ob ein Mangel zur Minderung berechtigt§ 536 BGB
Wie ich vorgehe
Die Klauseln, die regelmäßig fallen
Schönheitsreparaturen sind der Klassiker: Starre Fristen halten nicht, und wer unrenoviert übergibt und die Renovierung ohne angemessenen Ausgleich abwälzt, hat die Klausel verloren. Daneben stehen Quotenabgeltung, Kleinreparaturen ohne Höchstgrenze und Endrenovierungspflichten.
Und hier liegt die Falle: Eine unwirksame Klausel wird nicht durch eine mildere ersetzt. Sie fällt ersatzlos weg, und es gilt das Gesetz — bei den Schönheitsreparaturen heißt das, dass die Erhaltungspflicht bei Ihnen bleibt (§ 535 BGB). Eine zu weit gefasste Klausel ist deshalb schlechter als eine vorsichtige (§ 307 BGB).
Die Betriebskostenumlage
Umgelegt werden darf nur, was vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB). Ein Verweis auf den Katalog der Betriebskostenverordnung genügt in der Regel; „sonstige Betriebskosten” tragen nur, wenn sie konkret benannt sind. Diese eine Zeile im Vertrag entscheidet später über jede Abrechnung.
Die Schriftform bei längerer Bindung
Ein Mietvertrag über mehr als ein Jahr, der nicht der Schriftform genügt, gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist ordentlich kündbar (§ 550 BGB). Bei Nachträgen und Anlagen wird das regelmäßig übersehen — mit dem Ergebnis, dass die gewollte Bindung nicht besteht.
Miethöhe und Anpassung
Staffelmiete und Indexmiete sind zulässig, aber formgebunden (§§ 557a, 557b BGB). Die Kaution ist auf drei Nettokaltmieten begrenzt (§ 551 BGB). Und in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten bei Neuvermietung die §§ 556d ff. BGB — für Frankfurt am Main nach der Hessischen Mieterschutzverordnung, derzeit befristet bis zum 25. November 2026.
Für Bestände: ein Muster statt vieler Verträge
Wenn Sie mehrere Einheiten vermieten, lohnt sich ein geprüftes Muster mehr als die Prüfung im Einzelfall. Einmal erstellt, trägt es jede Neuvermietung — und Sie wissen bei jeder Abrechnung, was im Vertrag steht.
Was gilt
| Punkt | Regel |
|---|---|
| Schriftform bei Bindung über ein Jahr § 550 BGB |
sonst unbestimmte Zeit, ordentlich kündbar |
| Kaution § 551 BGB |
höchstens drei Nettokaltmieten |
| Betriebskosten § 556 Abs. 1 BGB |
nur umlegbar, wenn vereinbart |
| Abweichung von den Kündigungsfristen zum Nachteil des Mieters § 573c Abs. 4 BGB |
unwirksam |
Was das kostet
Die Prüfung eines bestehenden Vertrags ist meist in einer Stunde erledigt. Ein Muster für einen Bestand kostet mehr, wird aber einmal bezahlt und viele Male verwendet — das ist die Position, bei der sich das Beratungspaket am schnellsten rechnet.
Liegt eine Honorarvereinbarung über der gesetzlichen Vergütung, erstattet die unterlegene Gegenseite nur die Sätze nach dem RVG; die Differenz tragen Sie selbst. Was das kostet
Nächster Schritt
Schicken Sie mir den Vertrag, den Sie verwenden. Eine erste Einschätzung, ob er trägt, bekommen Sie ohne großen Aufwand.