Bei den Betriebskosten zählt die tatsächliche Wohnfläche
Zahid Akcay · 2. September 2026 · Lesezeit 2 Minuten
Worum es ging
Im Mietvertrag über eine Kölner Wohnung hieß es: „Die Wohnfläche ist mit 74,59 m² vereinbart.” Tatsächlich war die beheizte Wohnfläche größer, nämlich 78,22 m². Die Vermieterin rechnete die Heizkosten nach der tatsächlichen Fläche ab. Die Mieter rechneten mit der kleineren vertraglichen Fläche nach und verlangten entsprechend höhere Guthaben; nach der früheren Rechtsprechung war eine Abweichung von bis zu zehn Prozent hinzunehmen. Amts- und Landgericht gaben der Vermieterin recht, die Mieter gingen in die Revision.
Was das Gericht entschieden hat
Der Bundesgerichtshof hat die Revision zurückgewiesen und seine frühere Rechtsprechung zur Zehn-Prozent-Toleranz insoweit aufgegeben. Werden Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt, ist im Allgemeinen der Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der Wohnung an der tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche der Wirtschaftseinheit maßgebend. Die Flächenangabe im Mietvertrag ist zwar eine Vereinbarung über die Beschaffenheit der Wohnung, sie bestimmt aber nicht den Maßstab, nach dem Kosten verteilt werden. Der Senat knüpft damit an seine Entscheidung zur Mieterhöhung an, für die seit 2015 ebenfalls die tatsächliche Fläche gilt.
Was das für Vermieter bedeutet
Wer nach Fläche abrechnet, braucht die richtigen Flächen. Das betrifft zwei Zahlen: die Fläche der einzelnen Wohnung und die Gesamtfläche, durch die geteilt wird. Die Entscheidung wirkt in beide Richtungen: Im entschiedenen Fall war die Wohnung größer als vereinbart, und die Mieter mussten den höheren Anteil tragen. Ist eine Wohnung kleiner als im Vertrag angegeben, gilt dasselbe zugunsten des Mieters. Ist die Gesamtfläche zu klein angesetzt, zahlt jeder Mieter zu viel, und jeder kann das rügen. Ist sie zu groß, bleibt ein Teil der Kosten beim Vermieter.
Die Flächenberechnung richtet sich bei Wohnraum in der Regel nach der Wohnflächenverordnung, sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt. Balkone, Dachschrägen und Kellerräume werden dort anders gezählt, als es viele Grundrisse tun. Ein einmal richtig vermessener Bestand erspart Streit über Jahre. Für die Mieterhöhung gilt derselbe Maßstab, so dass sich die Mühe zweimal auszahlt.
Was Sie jetzt prüfen sollten
- Stammen die Flächen in Ihrem Verteilerschlüssel aus einer Berechnung nach der Wohnflächenverordnung oder aus alten Bauunterlagen?
- Ist die Gesamtfläche des Gebäudes in der Abrechnung dieselbe wie die Summe der Einzelflächen der Mietverträge? Abweichungen deuten auf einen Fehler an einer der beiden Stellen.
- Wurden Flächen später verändert, etwa durch Ausbau oder Zusammenlegung, ohne dass der Schlüssel angepasst wurde?
Zum Thema: Betriebs- und Nebenkostenabrechnung
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Stand: 02.09.2026 · Alle Meldungen