Fehlt bei einer verbundenen Anlage der Wärmemengenzähler, darf der Mieter um 15 Prozent kürzen
Zahid Akcay · 3. September 2026 · Lesezeit 2 Minuten
Worum es ging
In einem Mehrparteienhaus wurden Heizungswärme und Warmwasser zentral über eine verbundene Anlage aus Fernwärme bereitgestellt. Die auf die Warmwasserbereitung entfallende Wärmemenge wurde nicht gemessen, weil ein Wärmezähler nicht vorhanden war. Die Vermieterin teilte die Gesamtkosten stattdessen rechnerisch nach der Formel der Heizkostenverordnung auf und legte die Beträge dann zu 30 Prozent nach Wohnfläche und zu 70 Prozent nach den Werten der Heizkostenverteiler und des Warmwasserzählers um. Der ausgezogene Mieter verlangte die Kaution zurück und kürzte die Wärme- und Warmwasserkosten um 15 Prozent. Das Amtsgericht gab ihm insoweit recht, das Landgericht verneinte das Kürzungsrecht.
Was das Gericht entschieden hat
Der Bundesgerichtshof hat das erstinstanzliche Urteil wiederhergestellt. Eine Abrechnung ist bereits dann nicht verbrauchsabhängig, wenn sie auch nur teilweise nicht den Bestimmungen der Heizkostenverordnung entspricht (Rn. 23). Bei einer verbundenen Anlage ist die auf die Warmwasserversorgung entfallende Wärmemenge mit einem Wärmezähler zu messen; fehlt er, ist eine ordnungsgemäße Abrechnung nicht möglich (Rn. 26, 27). Das rechnerische Ersatzverfahren war hier nicht eröffnet, weil das Volumen des verbrauchten Wassers über die Warmwasserzähler messbar war (Rn. 28). Dass die Wohnung selbst mit Heizkostenverteilern und Warmwasserzähler ausgestattet ist, ändert nichts: Die Verordnung stellt für verbundene Anlagen zusätzliche Anforderungen (Rn. 32). Das Kürzungsrecht ist ein pauschalierter Schadensersatz mit Sanktionswirkung; der Vermieter kann den Abzug durch eine ordnungsgemäße Abrechnung abwenden (Rn. 39).
Was das für Vermieter bedeutet
Bei verbundenen Anlagen entscheidet die Messtechnik im Heizraum, nicht die Ausstattung der Wohnungen. Fehlt der Zähler, ist der Abzug von 15 Prozent auf Wärme und Warmwasser nicht abzuwenden, und zwar in jedem betroffenen Abrechnungsjahr. Ein Gegenbeweis, der Schaden sei geringer, ist nicht vorgesehen. Die Nachrüstung ist daher in aller Regel die günstigere Entscheidung. Ich empfehle, den Bestand vor der nächsten Abrechnungsperiode zu klären, weil sich der Abzug sonst jedes Jahr neu wiederholt.
Was Sie jetzt prüfen sollten
- Sind Wärmeversorgung und Warmwasserbereitung in Ihrem Objekt verbunden?
- Ist ein Wärmezähler für den Warmwasseranteil vorhanden und in Betrieb?
- Verwendet Ihr Abrechnungsdienst die Rechenformel, obwohl Wassermengen gemessen werden?
- Welche noch offenen Abrechnungen sind von dem Abzug betroffen?
Zum Thema: Betriebs- und Nebenkostenabrechnung
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Stand: 03.09.2026 · Alle Meldungen