Die an den Hausmeister gezahlte Notdienstpauschale ist Verwaltungskosten und nicht umlagefähig
Zahid Akcay · 3. September 2026 · Lesezeit 2 Minuten
Worum es ging
Eine Vermieterin rechnete für das Jahr 2016 über die Betriebskosten einer preisgebundenen Wohnung in Berlin ab. Darin stand eine Notdienstpauschale von insgesamt 1.199,52 Euro, die sie dem Hausmeister dafür gezahlt hatte, dass er außerhalb der üblichen Geschäftszeiten bei Störungen erreichbar war, etwa bei Stromausfall, Heizungsausfall oder Wasserrohrbruch. Die Mieter zahlten die Nachforderung bis auf den auf die Pauschale nebst Ausfallwagnis entfallenden Anteil von 102,84 Euro. Amtsgericht und Landgericht wiesen die Zahlungsklage ab: Die Pauschale betreffe die Verwaltung des Gebäudes, nicht den Sicherheitsbereich der Hausmeistertätigkeit.
Was das Gericht entschieden hat
Der Bundesgerichtshof hat die Revision zurückgewiesen. Bei diesen Kosten handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten (Rn. 9). Umlagefähig sind beim Hauswart bestimmte Wartungs-, Reinigungs- und Pflegetätigkeiten sowie Maßnahmen, die ohne konkreten Anlass in zeitlichen Abständen im Sicherheitsinteresse durchgeführt werden, etwa die Kontrolle von Fluchtwegen, Außentüren, Beleuchtung und Verkehrssicherung (Rn. 18, 19). Die Rufbereitschaft vergütet dagegen die Entgegennahme von Störungsmeldungen und die Veranlassung von Reparaturen. Das ist eine Verwaltungstätigkeit, die während der Geschäftszeiten von der Hausverwaltung erledigt wird; auf die Uhrzeit kann es für die Einordnung nicht ankommen (Rn. 20). Dass die Bereitschaft auch dem Mieter nützt, macht sie nicht zu Betriebskosten (Rn. 21). Die Notrufbereitschaft für Personenaufzüge bleibt eine gesondert geregelte Ausnahme (Rn. 24).
Was das für Vermieter bedeutet
Eine gesondert ausgewiesene Pauschale für Rufbereitschaft ist in der Wohnraumabrechnung nicht durchsetzbar. Prüfen Sie auch Sammelpositionen: Enthält ein Hausmeistervertrag neben umlagefähigen Tätigkeiten eine Bereitschaftskomponente, muss dieser Anteil vor der Umlage herausgerechnet werden. Dasselbe gilt für Wartungsverträge, die Reparaturleistungen mit abgelten. Ich empfehle, die Leistungsbeschreibung im Hausmeistervertrag nach umlagefähigen und nicht umlagefähigen Anteilen zu gliedern und die Anteile betraglich auszuweisen, weil eine nachträgliche Schätzung im Streitfall schwer zu halten ist.
Was Sie jetzt prüfen sollten
- Enthält der Hausmeistervertrag eine Bereitschafts- oder Notdienstkomponente, und ist sie beziffert?
- Ist der nicht umlagefähige Anteil in der Abrechnung herausgerechnet?
- Werden Wartungsverträge daraufhin durchgesehen, ob sie Reparaturleistungen mit abgelten?
- Bleibt die Notrufbereitschaft des Aufzugs als eigene Position getrennt ausgewiesen?
Zum Thema: Betriebs- und Nebenkostenabrechnung
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Stand: 03.09.2026 · Alle Meldungen