Für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast
Zahid Akcay · 3. September 2026 · Lesezeit 2 Minuten
Worum es ging
Eine Vermieterin beauftragte im Jahr 2010 eine externe Dienstleisterin mit einem Müllmanagement: Nachsortierung des Abfalls, Betrieb eines Chipsystems zur Mengenerfassung, Reinigung der Standplätze. Die Mietverträge über die Wohnungen wurden erst danach geschlossen. Für das Jahr 2016 entfielen von 2.452,92 Euro Abfallkosten 736,84 Euro auf diese Leistungen. Die Mieter verlangten die Feststellung, dass diese Kosten nicht umlagefähig seien, und die Rückzahlung. Das Amtsgericht gab der Klage statt, das Landgericht wies die Berufung zurück: Die Entscheidung für das Müllmanagement verstoße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, und für den ordnungsgemäßen Kostengrund sei die Vermieterin beweisbelastet.
Was das Gericht entschieden hat
Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zurückverwiesen. Die Kosten sind dem Grunde nach umlagefähig: Mengenerfassung und Nachsortierung als Kosten der Müllbeseitigung, ebenso die Reinigung der Standplätze (Rn. 25, 26). Eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots kann nicht im Abschluss des Dienstleistungsvertrags liegen, wenn dieser vor dem Mietvertrag geschlossen wurde; zu diesem Zeitpunkt bestand noch keine mietvertragliche Rücksichtnahmepflicht. In Betracht kommt allein, dass eine Korrektur während des Mietverhältnisses möglich und wirtschaftlich zumutbar gewesen wäre, etwa durch Kündigung, und unterblieben ist (Rn. 31). Die Beachtung des Gebots ist eine vertragliche Nebenpflicht. Daraus folgt, dass der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für die Pflichtverletzung insgesamt trägt, auch für den vom Landgericht so bezeichneten Kostengrund (Rn. 41, 42). Dass das Mindestrestmüllvolumen nicht ausgeschöpft war und rund 30 Prozent der Entsorgungskosten auf die Dienstleisterin entfielen, trägt den Vorwurf nicht (Rn. 35, 36).
Was das für Vermieter bedeutet
Der Zeitpunkt entscheidet. Ein Dienstleistungsvertrag, der schon vor dem Mietvertrag bestand, lässt sich über seine Eingehung nicht angreifen. Angriffspunkt bleibt die unterlassene Korrektur im laufenden Mietverhältnis. Ich empfehle deshalb, Laufzeiten und Kündigungsfristen solcher Verträge festzuhalten und Preisvergleiche zu dokumentieren. Die Beweislast des Mieters entlastet die Vermieterseite im Prozess, ersetzt aber keine laufende Kostenkontrolle.
Was Sie jetzt prüfen sollten
- Wann wurde der Dienstleistungsvertrag geschlossen, wann der jeweilige Mietvertrag?
- Zu welchem Termin ließe sich der Vertrag kündigen oder anpassen, und zu welchen Konditionen?
- Ist der Nutzen der einzelnen Leistungen für die Mieter dokumentiert, etwa die Vermeidung von Fehlbefüllungen?
Zum Thema: Betriebs- und Nebenkostenabrechnung
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Stand: 03.09.2026 · Alle Meldungen