Ein pauschaler Sicherheitszuschlag von 10 Prozent auf die Vorauszahlungen ist nicht zulässig
Zahid Akcay · 3. September 2026 · Lesezeit 2 Minuten
Worum es ging
Eine Vermieterin rechnete im März 2009 über die Betriebs- und Heizkosten des Jahres 2008 ab und erhöhte zugleich die monatlichen Vorauszahlungen von 276,90 Euro auf 336,50 Euro. Der geforderte Betrag lag um 10 Prozent über dem Zwölftel des Abrechnungsergebnisses. Zur Begründung verwies sie im Schreiben lediglich auf das Abrechnungsergebnis, im Prozess dann auf allgemeine Preissteigerungen und massiv gestiegene Energiekosten. Die Mieter erhoben Feststellungsklage. Amtsgericht und Landgericht gaben ihnen recht: Die Höhe der künftigen Vorschüsse habe sich allein am letzten Abrechnungsergebnis zu orientieren.
Was das Gericht entschieden hat
Der Bundesgerichtshof hat die Revision zurückgewiesen, die Begründung der Vorinstanz aber in einem wichtigen Punkt korrigiert. Ausgangspunkt ist die letzte Abrechnung, und in der Regel ist ein Zwölftel des Jahresbetrags angemessen (Rn. 12). Sie ist jedoch nur Orientierungshilfe und hindert nicht, andere Umstände zu berücksichtigen, von denen die Kosten des laufenden Jahres voraussichtlich beeinflusst werden (Rn. 15). Eine Begründung schreibt das Gesetz nicht vor; weicht die Anpassung aber erheblich vom Abrechnungsergebnis ab, sind die maßgeblichen Umstände nachvollziehbar darzulegen. Sie müssen nicht bewiesen, sondern nur plausibel gemacht werden (Rn. 19). Für einen abstrakten Sicherheitszuschlag von 10 Prozent ist gleichwohl kein Raum. Konkret zu erwartende Preissteigerungen dürfen nur anteilig einfließen, also im Verhältnis der betroffenen Kosten zu den Betriebskosten insgesamt (Rn. 22). Im Streitfall war der Aufschlag zudem im Anpassungsschreiben nicht kenntlich gemacht worden (Rn. 24).
Was das für Vermieter bedeutet
Der pauschale Aufschlag scheitert, die begründete Prognose nicht. Wer über das Zwölftel hinausgehen will, muss die Steigerung auf die betroffene Kostenart beziehen, etwa auf Wärme oder Strom, und sie im Anpassungsschreiben offenlegen. Ein Aufschlag, der als Abrechnungsergebnis dargestellt wird, ist angreifbar. Ich empfehle, die Grundlage der Prognose kurz zu benennen, etwa eine angekündigte Preisanpassung des Versorgers, und den Rechenweg mitzuteilen.
Was Sie jetzt prüfen sollten
- Entspricht die neue Vorauszahlung dem Zwölftel der letzten Abrechnung?
- Falls nicht: Ist die Abweichung im Schreiben offengelegt und auf eine bestimmte Kostenart bezogen?
- Liegt für die erwartete Steigerung ein greifbarer Anhaltspunkt vor, etwa eine Ankündigung des Versorgers?
Zum Thema: Betriebs- und Nebenkostenabrechnung
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Stand: 03.09.2026 · Alle Meldungen