Nachzahlung nach der Kündigung rettet den Mieter nur vor der fristlosen Kündigung
Zahid Akcay · 2. September 2026 · Lesezeit 2 Minuten
Worum es ging
Ein Mieter einer Berliner Einzimmerwohnung war mit zwei Monatsmieten in Verzug. Die Vermieter kündigten fristlos und „rein vorsorglich und hilfsweise” ordentlich. Der Mieter glich die Rückstände danach vollständig aus, innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Das Landgericht Berlin wies die Räumungsklage ab: Die fristlose Kündigung habe das Mietverhältnis sofort beendet, die hilfsweise ordentliche Kündigung gehe deshalb ins Leere, und die Schonfristzahlung lasse nur die Räumungsansprüche entfallen. Die Vermieter gingen in die Revision. Am selben Tag entschied der Senat einen gleich gelagerten Fall (VIII ZR 261/17).
Was das Gericht entschieden hat
Der Bundesgerichtshof hat das Berliner Urteil aufgehoben. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB enthält eine gesetzliche Fiktion: Nach einer rechtzeitigen Schonfristzahlung gilt die durch die fristlose Kündigung bewirkte Beendigung rückwirkend als nicht eingetreten, das Mietverhältnis ist als ununterbrochen fortbestehend zu behandeln. Damit steht die ordentliche Kündigung nicht im Leeren. Wer fristlos und hilfsweise ordentlich kündigt, erklärt nach der gebotenen Auslegung, dass die ordentliche Kündigung in allen Fällen wirken soll, in denen die fristlose fehlschlägt — ob von Anfang an oder nachträglich durch Aufrechnung oder Schonfristzahlung. Ob die ordentliche Kündigung im Einzelfall trägt, hat das Landgericht nun zu prüfen: Sie setzt eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung voraus (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Was das für Vermieter bedeutet
Wer wegen Zahlungsverzugs kündigt, erklärt beides: fristlos und hilfsweise ordentlich, in einem Schreiben. Nur die fristlose Kündigung zu erklären ist der teuerste Fehler in diesem Bereich. Zahlt der Mieter dann nach, ist das Mietverhältnis ungekündigt, und die Kosten der Räumungsklage bleiben beim Vermieter hängen.
Die ordentliche Kündigung läuft mit der gesetzlichen Frist nach § 573c BGB aus, je nach Mietdauer drei bis neun Monate. Das ist langsamer als der fristlose Weg, aber es ist der Weg, der nach einer Nachzahlung übrig bleibt.
Zwei Grenzen bleiben, die das Gesetz zieht. Die ordentliche Kündigung setzt eine erhebliche Pflichtverletzung voraus; bei einem einmaligen, kurzen Rückstand kann das fehlen. Und der Mieter kann der ordentlichen Kündigung nach § 574 BGB widersprechen, wenn der Auszug für ihn eine besondere Härte wäre. Beides prüft das Gericht im Räumungsprozess.
Was Sie jetzt prüfen sollten
- Enthält Ihr Kündigungsschreiben beide Kündigungen, mit der Begründung für jede einzeln?
- Ist der Rückstand so dokumentiert, dass er sich vor Gericht Monat für Monat belegen lässt?
- Haben Sie den Mieter vorher gemahnt? Für die fristlose Kündigung ist das nicht nötig, für das Gewicht der Pflichtverletzung hilft es.
Zum Thema: Kündigung, Zahlungsverzug und Räumung
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Stand: 02.09.2026 · Alle Meldungen