Die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern sind keine umlagefähigen Betriebskosten
Zahid Akcay · 3. September 2026 · Lesezeit 2 Minuten
Worum es ging
Eine Vermieterin stattete ein Gebäude im Jahr 2015 mit Rauchwarnmeldern aus, die sie nicht kaufte, sondern anmietete. Der Mietvertrag mit der beklagten Mieterin stammte aus dem Jahr 2003 und enthielt eine Klausel, wonach später entstehende oder neu eingeführte Betriebskosten zusätzlich umgelegt werden dürfen. In den Abrechnungen ab 2016 setzte die Vermieterin Kosten für Miete und Wartung der Geräte an; auf die Wohnung entfielen 9,74 Euro und 9,88 Euro. Die Mieterin rechnete mit Erstattungsansprüchen auf. Amtsgericht und Landgericht hielten die Mietkosten für nicht umlagefähig.
Was das Gericht entschieden hat
Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil aufgehoben und zurückverwiesen, weil es den Streitstoff und die tatsächlichen Feststellungen nicht erkennen ließ (Rn. 13, 16). Für das weitere Verfahren hat der Senat jedoch klargestellt, dass die Beurteilung in der Sache zutrifft (Rn. 27). Kosten für die Anschaffung von Betriebsmitteln gehören nicht zu den Betriebskosten (Rn. 30). Mietkosten für Rauchwarnmelder fallen nur an, weil der Vermieter sich gegen den Kauf entschieden hat; sie sind den nicht umlagefähigen Erwerbskosten gleichzusetzen. Sie als Betriebskosten zu behandeln, eröffnete dem Vermieter einen einfachen Weg, die ihm zugewiesene Belastung mit Anschaffungskosten zu umgehen (Rn. 34, 35). Dass der Katalog vereinzelt Anmietungskosten nennt, etwa für Wasserzähler oder Erfassungsgeräte, ändert daran nichts: Das sind gesetzlich zugelassene Ausnahmen, die keine Verallgemeinerung tragen (Rn. 37). Eine entsprechende Anwendung dieser Vorschriften scheidet aus, weil es an einer planwidrigen Lücke fehlt (Rn. 48, 49).
Was das für Vermieter bedeutet
Die Mietvariante ist betriebskostenrechtlich der teurere Weg, weil ihre Kosten beim Vermieter bleiben. Wer die Geräte kauft, kommt allenfalls über die Vorschriften zur Modernisierung an eine Umlage auf die Miete — ob und in welcher Höhe, war hier nicht zu entscheiden; das Urteil grenzt nur die beiden Regelungsbereiche voneinander ab und erklärt sie für nicht austauschbar (Rn. 43, 44). Von der Miete zu trennen sind die Kosten der Wartung; über sie ist hier nicht entschieden worden. Ich empfehle, in laufenden Abrechnungen den Mietanteil gesondert auszuweisen und ihn herauszunehmen.
Was Sie jetzt prüfen sollten
- Enthält Ihre Abrechnung eine Sammelposition aus Miete und Wartung? Trennen Sie beide Beträge.
- Läuft ein Mietvertrag über Rauchwarnmelder, und wann kann er zugunsten eines Kaufs beendet werden?
- Sind bereits umgelegte Mietkosten in offenen Abrechnungen enthalten, die noch korrigiert werden können?
Zum Thema: Betriebs- und Nebenkostenabrechnung
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Stand: 03.09.2026 · Alle Meldungen