Gesamtkosten: Es genügt der Betrag, der auf die Wohnungen umgelegt wird
Zahid Akcay · 2. September 2026 · Lesezeit 2 Minuten
Worum es ging
Eine Vermieterin rechnete über eine Wohnanlage aus mehreren Gebäuden in Bochum ab, und zwar je Gebäude. Wasser, Abwasser und Müllabfuhr liefen aber zentral über die ganze Anlage. Sie verteilte diese Kosten deshalb zuerst nach Wohnfläche auf die Gebäude und wies in der Abrechnung nur den so errechneten Gesamtbetrag für das jeweilige Gebäude aus. Dieser Rechenschritt war aus der Abrechnung nicht ersichtlich; die dort genannten Gesamtkosten stimmten nicht mit den Rechnungen der Stadtwerke und den Gebührenbescheiden überein. Amts- und Landgericht hielten die Abrechnung deshalb für formell unwirksam.
Was das Gericht entschieden hat
Der Bundesgerichtshof hat seine bisherige Linie ausdrücklich aufgegeben. Für die formelle Ordnungsmäßigkeit genügt es, wenn der Vermieter bei jeder Kostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Das gilt auch, wenn er diesen Betrag vorab um nicht umlagefähige Anteile bereinigt hat — etwa um den Verwaltungsanteil eines Hausmeisters oder um einen Vorwegabzug für gewerblich genutzte Einheiten. Die Rechenschritte dorthin muss die Abrechnung weder angeben noch erläutern. Wer sie nachvollziehen will, hat dafür die Belegeinsicht. Ob der Abzug richtig bemessen ist, ist eine Frage der materiellen Richtigkeit; ebenso ist es nur ein materieller Fehler, wenn ein gebotener Vorwegabzug unterbleibt.
Was das für Vermieter bedeutet
Die Entscheidung nimmt den formellen Angriffspunkt weg, der bei größeren Anlagen und bei gemischt genutzten Objekten am häufigsten war. Eine Abrechnung, die den Vorwegabzug oder die Verteilung auf Gebäude nicht erläutert, läuft nicht mehr Gefahr, insgesamt unwirksam zu sein und die Abrechnungsfrist zu reißen.
Sie nimmt aber nicht die Pflicht, den Abzug richtig zu machen. Wird der Anteil falsch bemessen, schuldet der Mieter nur den richtigen Betrag. Und bei der Belegeinsicht müssen die Rechnungen und der Rechenweg vollständig vorliegen. Wer die Bereinigung nicht belegen kann, verliert an dieser Stelle, nur eben materiell und nicht formell.
Was Sie jetzt prüfen sollten
- Steht in der Abrechnung für jede Kostenart der Betrag, der tatsächlich auf die Wohnungen der Abrechnungseinheit verteilt wird, mit dem angewandten Schlüssel?
- Ist die Bereinigung in Ihren Unterlagen so dokumentiert, dass sie sich bei der Belegeinsicht erklären lässt: Gesamtrechnung, abgezogener Anteil, Grund des Abzugs?
- Ist ein Vorwegabzug für Gewerbeeinheiten überhaupt richtig bemessen, oder wird nach Fläche abgezogen, wo die Gewerbeeinheit erkennbar mehr verursacht?
Zum Thema: Betriebs- und Nebenkostenabrechnung
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Stand: 02.09.2026 · Alle Meldungen